Ab 2020 erhöhte sich die Inflation in Spanien und anderen europäischen Ländern erheblich, und das mehrere Jahre lang, nachdem die europäischen Regierungen wie wild Geld druckten, um die Krise zu bekämpfen. Da viele Mietverträge eine Klausel enthielten, wonach der Mietpreis entsprechend dieses Inflationindexes angepasst werden konnte, stellte dies für viele Familien ein großes Problem dar, da sie sich mit Mieterhöhungen konfrontiert sahen, die sie sich nicht immer problemlos leisten konnten. Die Regierung ergriff daraufhin eine Reihe von Maßnahmen, um die Auswirkungen des Inflationsanstiegs abzumildern, wie z. B. eine Begrenzung der Mietpreisanpassungen auf 2 % im Jahre 2020. Also, Verträge, die eine jährliche Mietanpassung auf der Grundlage des Verbraucherpreisindexes VPI vorsahen, durften nicht um mehr als 2 % erhöht werden, auch wenn die Inflation in diesem Jahr 10 % erreichte. Auf diese Weise schützte die Regierung die Mieter auf Kosten der Vermieter, wobei sie davon ausging, dass die Vermieter immer reicher und und nicht so schutzbedürftigt waren wie ihre Mieter (was nicht immer stimmt und auch nicht unbedingt gerecht ist). Die armen Witwen die in einer Zeit von rasant steigenden Preisen auch im Supermarkt einkaufen gehen mussten und vielleicht von der Miete einer einzigen Wohnung lebten, waren sicherlich nicht begeistert. Die Mieter, sowohl die armen als auch die reichen, aber doch, bestimmt.

Gleichzeitig arbeitete die Exekutive das spanische Wohnungsgesetz (“Ley de Vivienda”) aus. Und mit diesem neuen Gesetz, das am 26. Mai 2023 in Kraft trat, wurde diese befristete Maßnahme, die bis dahin nur immer wieder verlängert worden war, schließlich dauerhaft.

Im Rahmen des neuen Wohnungsgesetzes wurde also eine Obergrenze von 2 % für die Aktualisierung der Mieten für 2023 vorgesehen, und von 3 % für 2024. Am 31. Dezember 2024 sollte das Nationale Institut für Statistik (INE) einen neuen Referenzindex für die Aktualisierung der Mieten im Jahr 2025 veröffentlichen, wie in der neuen Gesetzgebung vorgesehen. Schließlich hat letztens das Nationale Statistikamt den Referenzindex für 2025 auf 2,2 % festgelegt. Das heißt, dass die Mieten im Jahr 2025 höchstens um 2,2 % angehoben werden können; aber Achtung, denn das ist Neu: Diese Obergrenze gilt nicht für alle Verträge, sondern NUR FÜR MIETVERTRÄGE, DIE NACH MAI 2023 UNTERZEICHNET WURDEN; Verträge, die vor diesem Datum unterzeichnet wurden (für die zuvor Erhöhungsgrenzen galten), sollen also wieder nach dem alten System angepasst werden, d. h., wenn der Mietvertrag dies vorsieht, entsprechend des Verbraucherpreisindexes (IPC auf Spanisch, índice de precios al consumo). Zum Beispiel beträgt der VPI von Februar 2024 bis Februar 2025 2,28 %. Wenn Euer Vertrag aber keine Anpassungsklausel enthält, kann der Vermieter die Miete im der Regel nicht erhöhen.

Im Übrigen erinnere ich Euch daran, dass Mietanpassungen JÄHRLICH und KUMULATIV erfolgen und NICHT RÜCKWIRKEND. Das heißt, dass der Vermieter Eure Miete jedes Jahr auf der Grundlage der bereits aktualisierten Miete erhöhen kann. Wenn er die Miete nicht rechtzeitig erhöht hat, kann er dies immer nochmit Verspätung tun, aber er darf dann keine Rückstände einfordern. Nachdem der Vermieter die Erhöhung mitteilt, gilt sie im darauffolgendem Monat…

Die Regeln über die Begrenzung der Mieterhöhungen werden Euch aber natürlich nicht helfen wenn die für den Vermieter obligatorische Mindestdauer der Verträge bereits überschritten worden ist. Denn, enweder akzeptiert Ihr dann die Mieterhöhung die der Vermieter vorschlägt, oder Ihr fliegt raus, da der Vermieter den Vertrag dann jederzeit kündigen darf. Deshalb ist es immer besser für den Mieter einen neuen Vertrag abzuschliessen statt den bestehenden sich stillschweigend verlängern zu lassen. Das gibt ihm ein neues Bleiberecht, und folglich Schutz vor übertriebenen Mieterhöhungen, während der neuen gesetzlich festgestellten Mindestdauer des Mietvertrages. Allerdings kann man den Vermieter nicht da zu zwingen, einen neuen Vertrag abzuschliessen, der den eigentlich abgelaufenen en ersetzt.

Solltet Ihr (Mieter oder Vermieter) Fragen über Euren konkreten Fall haben, bestellt Eu

Kanzlei Perez Alonso