DIE MIETKAUTION IN SPANIEN …

DIE MIETKAUTION IN SPANIEN …

1.- Die Mietkaution in Spanien unterscheidet sich sehr von der in anderen Ländern geregelten Kaution, daher sage ich immer meinen Mandanten, es ist am besten, die Regelung derselben in Deutschland oder anderen Ländern zu vergessen und zu wissen, was das spanische Gesetz besagt. Es ist sehr wichtig zu wissen, dass der Vermieter auf den Kanaren (aber doch in anderen Regionen Spaniens!) z.B. nicht verpflichtet ist, die Kaution bei einer Verwaltungsstelle zu hinterlegen, oder bei der Rückgabe Zinsen darauf zu zahlen. Der Vermieter macht die Kaution zu seiner eigenen und muss sie einfach ohne Zinsen zurückgeben, wenn die Umstände so sind, dass sie rechtlich durchsetzbar ist.

2.- Bei Abschluss eines Mietvertrages ist der Mieter verpflichtet, eine Kaution in Höhe EINER Monatsmiete für Wohnraum und ZWEI Monatsmieten für andere Nutzungen als Wohnraum (Geschäftsräume) zu hinterlegen. Mit der Kaution soll sichergestellt werden, dass der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Vertrag nachkommt, vor allem der Zahlung von Miete und Nebenkosten, und dass das Eigentum im gleichen Zustand wie erhalten zurückgegeben wird. Sie dient daher dem Vermieter als Garantie dafür, dass der Mieter dieser seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachkommt. Artikel 36 des Stadtmietgesetzes (LAU) regelt die Mietkaution. Die Kaution, der am Ende der Mietzeit an den Mieter zurückgegeben werden muss, wird nur mit den gesetzlichen Zinsen verzinst, nachdem ein Monat seit der Schlüsselübergabe vergangen ist, ohne dass eine solche Rückgabe erfolgt ist (Art. 36.4 LAU).

3.- Kann der Vermieter einseitig beschließen, die Kaution als Zahlung für die vom Mieter eingegangenen Verpflichtungen zu behalten? Die meisten Juristen gehen davon aus, dass der Absatz 4 des Artikels 36 das Recht des Vermieters anerkennt, sie einseitig sowohl auf die Zahlung von Mieten oder geschuldeten Beträgen als auch auf die Behebung von Schäden anzuwenden, die der Mieter verursacht hat, und zitiert zur Unterstützung des letzteren Artikel 1561 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches, der den Mieter verpflichtet, „das Eigentum am Ende des Mietvertrages so zurückzugeben, wie er es erhalten hat, mit Ausnahme desjenigen, das untergegangen ist oder durch die Zeit oder durch unvermeidbare Ursachen beschädigt worden ist“. Wenn der Mieter seinen Verpflichtungen nachgekommen ist, wird die Rückerstattung auf die gesamte zu diesem Zeitpunkt gegebene Summe ausgedehnt, aber wenn er eine Verbindlichkeit eingegangen ist, wird diese durch die bezahlte Kaution gedeckt. Nur die Differenz zwischen dem was bezahlt wurde und dem Betrag, um den die dem Mieter zuzuschreibende Verbindlichkeit berechnet wird muss dann erstattet werden, und das nur unter der Voraussetzung, dass der Mieter die Immobilie wieder in Besitz genommen hat (denn nur dann sind die Verpflichtungen aus dem Vertrag erfüllt und der Vermieter kann die Immobilie untersuchen und ihren Zustand überprüfen). Das Gesetz (Art. 36.4 LAU) legt die Frist für die Rückgabe der Kaution im Folgemonat bis zum Datum der Schlüsselübergabe fest. Hält der Vermieter diese Frist nicht ein, muss er automatisch Verzugszinsen in Höhe des gesetzlichen Zinssatzes zahlen, ohne dass es einer Aufforderung durch den Mieter bedarf (obwohl ich es für zweckmäßig halte, den Vermieter mittels einem „burofax“ zu ersuchen).

4.- Solange der Vertrag in Kraft ist, kann der Mieter die Zahlung der Miete oder eines anderen Betrags, den er aus der Rückzahlung der Kaution zu zahlen hat, nicht einstellen. Wenn ein Mieter z.B die Wohnung Ende Juli 2020 verlassen will und er dem Vermieter in diesem Monat nicht mehr zahlt, darf er nicht sagen, die Kaution deckt das. Der Grund, warum dies nicht erlaubt ist (sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben), ist folgender: Wenn der Mieter beschließt, die letzte Monatsmiete nicht aus der Kaution zu bezahlen, wird der Vermieter vor Ablauf des Mietvertrags ohne jegliche Sicherheit zurückgelassen. Der Mieter muss die Miete und die Beträge bezahlen, zu denen er während der Vertragslaufzeit verpflichtet ist, und sobald er den Besitz übergeben hat, wird die Kaution zurückgezahlt, sobald der Vermieter den Zustand der Immobilie überprüft hat und sich vergewissert hat, dass alles in Ordnung ist. Allerdings, es stimmt schon, dass viele Vermieter irgendwelche Ausreden erfinden, um keine Kaution zurückzuzahlen, und hoffen, dass der Mieter nicht vor Gericht zieht, da der Betrag der Kaution relativ klein ist und die Mieter oft nicht gerade viel Lust haben, einen Prozess zu führen. Aus diesem Grund kann ich schon verstehen, dass manche Vermieter doch frech sind und die letzte Miete nicht bezahlen….

5.- Um die Kaution mit dem Betrag der geschuldeten Mieten zu kompensieren können die Gerichte den als Mietkaution geleisteten Betrag mit der Schuld, die der Mieter aufgrund verspäteter Mieten aufrechterhält, ausgleichen, aber dafür ist es unerlässlich: a) dass, obwohl der Mietvertrag beendet und der Besitz übergeben wurde, die Parteien mit der Gesamtzahlung der Mieten oder ähnlichen Beträgen (Strom, Wasser, Gas, usw.) nicht einverstanden sind, und dass es daher notwendig ist, zur Beilegung dieses Rechtsstreits vor Gericht zu gehen. b) Dass die Entschädigung innerhalb der durch die Zivilprozessordnung festgelegten Fristen geltend gemacht wird (Artikel 438.3 LEC). c) Dass die beiden Schulden, d.h. die fälligen Einnahmen (oder Nebenkosten) und die Kaution, fällig und zahlbar und liquide sind (Artikel 1196 Zivilgesetzbuch).

6.- Die häufigsten Situationen, in denen eine Kompensation der Kaution mit dem Betrag der fälligen Miete verlangt werden kann, sind folgende:

(a) NACH DEM DAS MIETVERHÄLTNIS VOLLSTÄNDIG ABGESCHLOSSEN IST. Am Ende des Mietvertrages (die Schlüssel wurden übergeben und der Eigentümer hat den Besitz der Immobilie wiedererlangt), wenn der Mieter ausstehende Miete oder Schulden wegen Nebenkosten wie Strom, Wasser, Gas usw. hinterlassen hat, kann der ehemalige Vermieter seine Forderung gerichtlich geltend machen. Zum Beispiel beendet ein Mieter den Mietvertrag, indem er vier monatliche Mietrückstände in Höhe von 2.000 Euro zu einem Satz von 500 Euro pro Monat schuldet. Der Vermieter leitet ein Verfahren zur Geltendmachung des Betrags durch ein Urteil ein. Als der ehemalige Mieter auf die Klage antwortet, beantragt er die Verrechnung der Schuld mit seinem Guthaben, das er gegenüber dem Vermieter in Höhe der Kaution hat, die ihm bei der Unterzeichnung des Mietvertrags gewährt wurde und die ihm nicht zurückgegeben wurde. Der Mieter kann dann so die vom Vermieter eingereichte Klage auszunutzen, um die nicht zurückgezahlte Kaution einzufordern.

b) WENN DER MIETVERTRAG NOCH BESTEHT, und der Mieter die vereinbarte Miete nicht bezahlt und der Vermieter ein Räumungsverfahren wegen Nichtzahlung und Einforderung der fälligen Mieten einleitet, versucht der Vermieter bei Eingang der Klage des Mieters manchmal, die Kompensation der Kaution mit dem Betrag der fälligen Mieten einzufordern. Wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet ist, kann aber die Kaution nicht mit der Zahlung von Miete oder anderen geschuldeten Beträgen (Strom, Wasser usw.) verrechnet werden, da der Zweck der Kaution (Artikel 36 des Mietgesetzes) darin besteht, sicherzustellen, dass der Mieter allen seinen Verpflichtungen als Mieter nachkommt.

7.- Beim mündlichen Räumungsverfahren, das durch die am 7.10.2015 in Kraft getretene Reform des Zivilprozessrechts modifiziert wurde, wurde festgelegt, dass man in allen Klagen, die nach diesem Datum eingeleitet werden, die Gegenforderung nach Erstattung der Kaution in der Antwort auf die Klage geltend machen muss. Der aktuelle Artikel 438.3 der spanischen Zivilprozessordnung sieht in Bezug auf die mündliche Verhandlung vor: „Der Beklagte kann in der Klageerwiderung einen Anspruch geltend machen, und die Bestimmungen von Artikel 408 finden Anwendung. Ist die Höhe seines Anspruchs höher als der in der mündlichen Verhandlung festgesetzte Betrag, dann muss aber das Gericht beschliessen, dass in der mündlichen Verhandlung kein solcher Anspruch geltend gemacht werden kann, und setzt den Beklagten davon in Kenntnis, damit er von seinem Recht in einem anderen Prozess Gebrauch machen und die geeigneten Maßnahmen ergreifen kann“. Die Erstattung der Kaution mit dem Betrag der geschuldeten Mieten muss also vom Mieter in der Antwort auf die Klage vorgenommen werden, die innerhalb von zehn Werktagen ab dem Tag nach dem Eingang der Klage einzureichen ist.

KANZLEI PÉREZ ALONSO
WWW.KANZLEIPEREZALONSO.COM