Wenn mich Mandanten fragen, was ihre Immobilie wert sein könnte („Herr Pérez, was wäre denn aktuell der Marktpreis meines Hauses?“), antworte ich manchmal dass dieser angebliche Marktpreis überhaupt nicht existiert. Natürlich weiß ich, dass diese Aussage provoziert. Immobilienportale, Makler, Banken und selbst Behörden sprechen ständig vom Marktwert oder Marktpreis. Aber je länger ich mich mit Immobilienkäufen und -verkäufen beschäftige, desto mehr komme ich zu dem Schluss, dass die meisten Menschen etwas für eine objektive Tatsache halten, was in Wirklichkeit oft nur eine Schätzung ist.

Der erste Fehler besteht darin, auf die Immobilienportale zu schauen. Wenn ihr bei Idealista oder Fotocasa nach vergleichbaren Objekten sucht, seht ihr nicht die Preise, zu denen Immobilien verkauft wurden, Ihr seht die Preise, zu denen Eigentümer „verkaufen möchten“, und das ist ein gewaltiger Unterschied, denn eigentlich betrachtet ihr dort vor allem Immobilien, die noch KEINEN Käufer gefunden haben. Die erfolgreich verkauften Objekte verschwinden aus den Portalen. Die Immobilien die zu angemessenen Preisen angeboten werden sind bei der jetzigen Marktlage innerhalb zwei Monaten verkauft. Übrig bleiben häufig diejenigen, die zu teuer angeboten wurden oder bei denen aus anderen Gründen kein Abschluss zustande gekommen ist; manche Eigentümer sind dann überzeugt, ihre Wohnung müsse ebenfalls 400.000 Euro wert sein, weil drei ähnliche Wohnungen für diesen Preis angeboten werden, vielleicht werden diese Wohnungen aber niemals für 400.000 Euro verkauft, vielleicht wechseln sie am Ende für 350.000 Euro den Besitzer, vielleicht sogar für 320.000 Euro, das weiß niemand.

Ein weiteres Problem besteht darin, dass viele Datenbanken gar nicht den tatsächlichen Kaufpreis kennen. Wenn ein Angebot verschwindet, wird häufig einfach der letzte veröffentlichte Preis gespeichert. Ob die Immobilie später zehn, zwanzig oder dreißig Prozent günstiger verkauft wurde, erfährt niemand.

Auch die offiziellen Statistiken überzeugen mich nur begrenzt. Natürlich liefern sie interessante Informationen über allgemeine Trends. Aber sie können niemals alle Besonderheiten eurer Immobilie berücksichtigen. Der Katasterwert (valor catastral) oder der Mindeststeuerpreis (valor de referencia catastral) haben mit dem tatsächlichen Marktwert nichts zu tun. Eine Wohnung im fünften Stock mit Meerblick, neuer Elektrik, modernem Bad und Südausrichtung ist außerdem nicht mit einer Wohnung im Erdgeschoss ohne Renovierungen vergleichbar, selbst wenn beide im selben Gebäude liegen; dennoch werden solche Objekte in vielen Statistiken gemeinsam erfasst. Deshalb betrachte ich die meisten Marktwertberechnungen mit einer gewissen Skepsis.

Nach meiner Erfahrung existieren eigentlich fünf verschiedene „Werte“ einer Immobilie. Es gibt den Schätzwert der Bank, den Katasterwert, den Referenzwert der Finanzverwaltung, den theoretischen Marktwert der Portale und Statistiken – und schließlich den einzigen Wert, der wirklich zählt, also den Preis, der am Ende beim Notar unterschrieben wird; alles andere sind letztlich nur Annäherungen.

Besonders kritisch sehe ich eine Praxis, die ich leider immer wieder beobachte. Manche Makler nennen Eigentümern bewusst einen unrealistisch hohen Preis, weil sie wissen, dass viele Menschen denjenigen Makler auswählen, der die höchste Bewertung verspricht. Der Eigentümer fühlt sich bestätigt und denkt: „Dieser Makler versteht den Wert meiner Immobilie“, aber sechs Monate später erkennt er dann häufig die Realität: keine Besichtigungen, eine ernsthaften Angebote, keine Käufer… und dann folgt die erste Preissenkung, danach die zweite, und irgendwann wird die Immobilie für einen Betrag verkauft, der weit unter der ursprünglichen Bewertung liegt. Das Tragische daran ist nicht einmal der niedrigere Preis, sondern der unnötige Stress und die Kosten und der Zeitverlust, denn die ersten Wochen eines Immobilienangebots sind die wichtigste Phase überhaupt. In dieser Zeit beobachten die aktivsten Interessenten den Markt, und wenn eure Immobilie von Anfang an deutlich überteuert angeboten wird, verliert ihr oft genau jene Käufer, die tatsächlich bereit gewesen wären zu kaufen. Später wird das Objekt zu einem „alten Angebot“, und viele Interessenten fragen sich dann automatisch, warum die Immobilie seit Monaten nicht verkauft wurde. Deshalb rate ich meinen Mandanten fast immer zu einem nüchternen und realistischen Ansatz: Vergleicht ähnliche Immobilien, beobachtet, welche Objekte tatsächlich vom Markt verschwinden, sprecht mit seriösen Maklern, die nachweislich Verkäufe abgeschlossen haben, und seid vorsichtig bei allen, die euch genau den Preis nennen, den ihr gerne hören möchtet.

Nach vielen Jahren als Anwalt auf dem spanischen Immobilienmarkt habe ich jedenfalls eines gelernt: Der Marktpreis existiert nicht als feste Größe, er entsteht erst in dem Augenblick, in dem ein Käufer und ein Verkäufer sich einigen und den Vertrag unterschreiben, bis dahin sind alle Zahlen lediglich Meinungen.Manche davon sind gut begründet, andere sind Wunschdenken, und zwischen beiden liegt oft ein erstaunlich großer Unterschied….