Nahezu 9,5 Millionen im Ausland geborene Menschen leben inzwischen in Spanien. Was über Jahrzehnte hinweg ein moderater, wenn auch stetiger Zuwachs war, kann man seit 2021 nicht mehr als lineare Entwicklung bezeichnen. Die jährlichen Bruttozuzüge haben eine Schwelle überschritten, die zuvor als außergewöhnlich gegolten hätte: über eine Million Menschen pro Jahr (!). Selbst wenn man diejenigen abzieht, die das Land wieder verlassen, verbleibt ein jährlicher Bevölkerungszuwachs von erheblicher Größenordnung (für das Jahr 2024 wird ein Nettosaldo von mehr als 600.000 Personen genannt). Diese Menschen verteilen sich natürlich auch noch nicht gleichmäßig über das Staatsgebiet, vielmehr zieht es sie aus nachvollziehbaren Gründen in die wirtschaftlich aktiven Zentren. Madrid, Barcelona, Valencia oder Málaga und die touristischen Gebiete werden zu Verdichtungsräumen, in denen sich Nachfrage potenziert. Wenn jährlich rund 500.000 zusätzliche Einwohner im Land verbleiben und ein durchschnittlicher Haushalt aus etwa 2,5 Personen besteht, ergibt sich ein Bedarf von rund 200.000 neuen Wohnungen pro Jahr allein um diesen Zuzug zu absorbieren. Und dieser Bedarf existiert unabhängig von der Nachfrage der einheimischen Bevölkerung, insbesondere junger Menschen, die erstmals einen eigenen Haushalt gründen wollen.

Mit etwa 100.000 neu errichteten Wohnungen jährlich wird aber nur etwa die Hälfte dessen geschaffen, was erforderlich wäre, um das Gleichgewicht zu halten, und Jahr für Jahr wächst die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage, und mit ihr der Druck auf den Markt. Seit 2015 haben sich die Immobilienpreise nominal um rund 94 % erhöht, selbst inflations- und einkommensbereinigt verbleibt ein Anstieg von etwa 50 %. Der Markt sendet damit ein klares Signal („Wohnraum ist knapp”), und der Preis fungiert als Indikator dieser Knappheit.

In diesem Zusammenhang wird häufig der Begriff der „Spekulation“ benutzt, aber diese Zuschreibung greift zu kurz, wenn sie als zentrale Erklärung dienen soll, denn Märkte lassen sich nicht dauerhaft durch das Verhalten einiger weniger Akteure manipulieren, wenn ein strukturelles Ungleichgewicht besteht; wo reale Knappheit herrscht, steigen die Preise, unabhängig davon, ob man dies moralisch billigt oder politisch kritisiert.

Einerseits erhöht unsere Regierung durch migrationspolitische Entscheidungen die Nachfrage, andererseits unterliegt das Angebot einer Vielzahl regulatorischer Beschränkungen wie langwierige Genehmigungsverfahren, steigende Baukosten, oder rechtliche Unsicherheiten für Investoren. Diese Kombination von stimulierter Nachfrage bei gleichzeitig gebremstem Angebot wirkt wie ein Katalysator für die jetzige katastrophale Preisentwicklung.

Eine Ausweitung des Angebots mit Deregulierung, Beschleunigung von Bauverfahren, Schaffung von Anreizen für Investitionen könnte vielleicht helfen, die strukturelle Knappheit zu beseitigen, indem mehr Wohnraum entsteht. Die andere Strategie könnte sich auf die Nachfrage konzentrieren, mit eine restriktiveren Migrationspolitik, die den Druck auf den Wohnungsmarkt unmittelbar reduziert. Beide Ansätze haben sicherlich tiefgreifende rechtliche und gesellschaftliche Implikationen, sie sind Ausdruck politischer Grundentscheidungen darüber, wie ein Gemeinwesen Wachstum und sozialen Ausgleich gestaltet. Aber die bisherigen rein interventionistischen Maßnahmen und Mietpreisregulierungen funktionieren absolut nicht; das Beispiel Kataloniens zeigt, dass staatlich festgelegte Höchstpreise das grundlegende Problem nicht lösen sonder verschlechtern. Wenn physisch nicht genügend Wohnungen vorhanden sind, verlagert sich die Knappheit lediglich, und sie äußert sich dann im Preis, aber vor allem in der Verfügbarkeit: strengere Auswahlkriterien der Mieter, informelle Mechanismen der Zuteilung.

Recht kann ökonomische Realitäten gestalten, aber sicherlich nicht außer Kraft setzen, das verde en unsere Politiker allzu oft. Die guten Absichten reichen nicht aus. Jede Regulierung bewegt sich im Spannungsfeld zwischen normativem Anspruch und faktischer Durchsetzbarkeit; wer aber den Wohnungsmarkt verstehen will, muss daher beides berücksichtigen, sonst werden wir weiter diese katastrophale Situation des Wohnungsmarktes erleiden müssen…